Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları: Hukuki Niteliği, Usul Hükümleri ve İnfaz Süreci
Ortaklığın giderilmesi (mülga deyimiyle izale-i şuyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ilişkisini sona erdirip kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, çift taraflı (actio duplex) ve yenilik doğuran (inşai) bir davadır.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesi uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını her zaman talep edebilir.

1. Dava Şartı Olarak Taşınmazlarda Mülkiyet Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda arabuluculuğa başvuru dava şartı haline getirilmiştir.

Başvuru Süreci: Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Dava açılırken son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir.

Sonuçlanması: Arabuluculuk görüşmeleri sonunda taraflar anlaşmaya varırlarsa bir "Anlaşma Belgesi" düzenlenir. Bu belge, icra edilebilirlik şerhi alınması halinde mahkeme ilamı niteliğini kazanır ve ortaklık dava yoluna gidilmeksizin giderilmiş olur. Anlaşma sağlanamaması halinde ise düzenlenen "Anlaşmazlık Son Tutanak" dilekçeye eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

2. Görevli, Yetkili Mahkeme ve Taraf Ehliyeti
Görev ve Yetki
Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-b uyarınca, dava konusunun değerine veya miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme: Taşınmaz mallar yönünden HMK m. 12 gereğince yetki kesin nitelikte olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilmesi halinde, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması mümkündür. Taşınırlar yönünden ise genel yetki kuralı (davalının yerleşim yeri) uygulanır.

Zorunlu Dava Arkadaşlığı ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflar arasında maddi bakımından zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Dava, paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğer tüm paydaşlara/ortaklara karşı açılır.

Yargılama sırasında tüm paydaşların yer alması kamu düzenine ilişkindir.

Paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkartılarak tüm mirasçılar davaya dâhil edilmeli ve taraf teşkili eksiksiz sağlanmalıdır. Taraf teşkili sağlanmadan esasa ilişkin karar verilemez.

3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
TMK m. 699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölünmesi veya satış yoluyla artırmayla yapılır.

A. Aynen Taksim (Aynen Paylaşma)
Mahkemece öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığı araştırılır. Paydaşlardan birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde hâkim, öncelikle bu imkânı değerlendirmek zorundadır.

Aynen taksimin uygulanabilmesi için şu şartlar aranır:

İmar ve İdari Mevzuata Uygunluk: Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, diktatörlük ve parsellenme şartları (3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler) aynen bölünmeye izin vermelidir.

Değer Kaybı Oluşmaması: Aynen bölünme sonucunda taşınmazın toplam değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir.

Pay ve Paydaş Durumu: Pay bölüşümünün paydaş sayısına nitelik ve nicelik olarak denk düşmesi gerekir.

İvaz İlavesi (Denkleştirme): Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerli parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır (TMK m. 699/2).

B. Satış Suretiyle Giderilme
Aynen taksimin mevsuf ve mevzuat açısından mümkün olmaması veya paydaşların hiçbirinin aynen taksim istememesi durumunda mahkeme, malın açık artırma yoluyla satışına karar verir.

Satışın Türü: Satış kural olarak aleni (umuma açık) artırma yoluyla yapılır.

Paydaşlar Arasında Satış: Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların oy birliği ile rıza göstermesine bağlıdır (TMK m. 699/3). Paydaşlardan tek bir kişinin dahi itirazı halinde halka açık satış yapılması zorunludur.

4. Özel Durumlar ve Bağlantılı Davalar
Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Üzerinde kat mülkiyetine elverişli bir yapı bulunan taşınmazlarda, paydaşlardan birinin talebi üzerine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 12. maddesi hükümleri doğrultusunda taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Bu talep, aynen taksim istemi niteliğinde olup öncelikle değerlendirilir. Mahkemece mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölüm değerleri incelenerek her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde ivaz ilavesiyle kat mülkiyeti tesisi sağlanır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası ve Bekletici Mesele
Taşınmaz üzerinde bulunan yapı, bina, bağ, bahçe gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş bulunması ve bu iddianın diğer paydaşlarca kabul edilmemesi halinde uyuşmazlık doğar.

Bekletici Mesele: İddia sahibi paydaşa, Asliye Hukuk Mahkemesinde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için kesin süre verilir. Açılan bu dava, ortaklığın giderilmesi davası yönünden bekletici mesele (HMK m. 165) yapılır.

Oranlama: Muhdesatın kime ait olduğu kesinleştiğinde, satış bedeli dağıtılırken arzın (toprağın) değeri ile muhdesatın değeri ayrı ayrı oranlanarak satış bedeli paydaşlara hak hakkaniyetine uygun şekilde paylaştırılır.

5. Yargılama Giderleri, İlamın İnfazı ve Satış Süreci
Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı davalar niteliğinde olduğundan, davanın kazananı veya kaybedeni bulunmaz.

Dava masrafları, harçlar ve her iki tarafın avukatlık vekalet ücretleri, paydaşlara tapudaki payları oranında yükletilir.

Davayı açan taraf yargılama sürecindeki masrafları peşin öder ancak dava sonunda masraflar payları oranında diğer paydaşlardan tahsil edilir.

Kararın Kesinleşmesi ve İnfaz (Satış)
Kesinleşme Şartı: Ortaklığın giderilmesine ilişkin ilamlar, HMK m. 367/2 uyarınca kesinleşmeden icraya konulamaz ve satış memurluğuna sunulamaz. Kararın temyiz/istinaf edilmeksizin veya üst mahkeme incelemesinden geçerek kesinleşmesi şarttır.

Satış Süreci: Kararın kesinleşmesinden itibaren taraflardan biri 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğuna veya İcra Dairesine başvurarak satışın yapılmasını talep edebilir.

İcra ve İflas Kanunu Hükümleri: Satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) hacizli malların satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanarak elektronik satış portalı (UYAP e-Satış) üzerinden açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Kıratlı Hukuk & Danışmanlık** olarak isim değiştirme davalarında dava şartlarının değerlendirilmesi, dava dilekçesinin hazırlanması ve yargılama sürecinin takibi konularında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.